Covered bonds: German Pfandbriefs are the new US solution

Hank Paulson, the U.S. Treasury Secretary has decided that the German Covered Bond is a solution to many of the woes of the U.S. housing market meltdown. He is backed by four large U.S. banks: Bank of America, Citigroup, JP Morgan Chase & Co., and Wells Fargo. In addressing covered bonds, Bloomberg quotes Paulson.

"Covered bonds have the potential to increase mortgage financing, improve underwriting standards and strengthen U.S. financial institutions,” he said.

Covered bonds offer greater protection to investors because banks keep the home loans on their books, and must make up shortfalls if homeowners fail to pay.

The Treasury’s guidelines exclude riskier types of mortgages that contributed to the crisis of the past year, including loans made without documenting the borrower’s income and those involving higher debt compared with property value.

–Bloomberg, 28 Jul 2008

The benefits of the covered bond is that they are backed by the collateral of government-issued securities, dispensing with the need of GSEs like Freddie and Fannie.

But, before the U.S. goes whole hog with this product, it might be a good idea to take a look at it for ourselves. The Financial Times Deutschland, a leading German newspaper, has caught onto this talk of emulating the German mortgage market and does a nice job in covering the historical roots of the Pfandbrief (Covered Bond) market the U.S. looks to emulate. The Germans are rightly proud that the U.S. has decided to emulate its mortgage market as a solution to the crisis.

Below are my translation and the original text.

My translation:

The Covered Bond goes to America

Paulson’s bond meets old Fritz

Tobias Bayer, Sebastian Bräuer and Yasmin Osman

The American mortgage market is on the floor, with the quasi-state financiers Fannie Mae and Freddie Mac in deep trouble. Now, the U.S. Treasury Secretary has presented a rescue plan: its concept comes from Prussia.

U.S. Treasury Secretary Henry Paulson has a new role model: Frederick the Great. The Prussian monarch is regarded as a pioneer of the German Covered Bond. In 1769, the king issued an "Executive Order" to introduce the Covered Bond in order to alleviate the credit problems of the nobility in areas devastated by the Seven Years’ War (1756-1763). 239 years later, Paulson has now adopted a guide to get the mortgage crisis under control. The finance minister on Monday published ‘Best Practices’ for its version of a Pfandbrief.

Paulson mistrusts the strong dependence the U.S. mortgage market has on the two mortgage giants Fannie Mae and Freddie Mac, which together hold 75 percent of all loans for single family homes in the United States. The two institutions are themselves under pressure and recently had to be supported with a billion dollar rescue plan. "Covered Bonds" – the German equivalent are Pfandbriefs – represent, in the view of the U.S. Treasury, an alternative to Fannie and Freddie.

The reason: Covered Bonds are mortgages and loans backed by government securities. Because of the backing by high value assets, they are considered safe and receive excellent credit ratings. They allow financial institutions to refinance their extension of mortgage credit. "Covered Bonds have the potential to stimulate mortgage financing, increase risk standards, and strengthen U.S. financial institutions ," Paulson said.

While there is already a serious $ 3.3 trillion market in Europe, in the United States only Bank of America and Washington Mutual have offered the securities . That should change: in a joint statement, the four largest U.S. banks Citigroup, Bank of America, JP Morgan Chase and Wells Fargo said they want to play a leading role in the market. They made no reference to specific details.

The best-practice rules which were presented are similar in many respects to European models: banks can only use first mortgages for residential property. In addition, real estate loans where borrowers have not provided full information disclosure are not allowed. Paulson introduces a debt ceiling: loans may not exceed 80 percent of the market value of the house. Such collateral ceilings are also common in many European countries.

A minimum spread is required. To protect investors, a minimum over-collateralization will also be introduced: The value of the over-collateralization must always be at least five percent of the value of existing Covered Bonds. Mortgages that have are more than 60 days overdue have to be replaced.

Scepticism: the market’s development can take a long time

Paulson’s example: Old Fritz

Market observers don’t share the optimism of the Treasury Secretary. "Covered Bonds will not play a large role in the fight against the current crisis," says the independent banking expert Bert Ely. There will be some time before a market has emerged in the U.S., possibly several years.

"Regarding the approach of the Treasury Secretary," Ely says, "in times of crisis measures are always initiated that perhaps may be useful in the next crisis." That does not speak against Covered Bonds: "It would be good if, a market for the securities had been created some decades ago." The question is now, according to Ely, in particular whether and how quickly investors enthusiasm for Pfandbriefe leads to a secondary market. Already in June 2007, the Association of German Pfandbrief banks advertised its product in New York with moderate success.

Original text:

Pfandbrief goes USA

Paulson macht Anleihe beim alten Fritz

von Tobias Bayer, Sebastian Bräuer und Yasmin Osman

Der amerikanische Hypothekenmarkt liegt darnieder, die quasi-staatlichen Finanzierer Fannie Mae und Freddie Mac stecken in tiefen Schwierigkeiten. Der US-Finanzminister hat jetzt einen Rettungsplan vorgestellt: Dessen Konzept stammt aus Preußen.

US-Finanzminister Henry Paulson hat ein neues Vorbild: Friedrich den Großen. Der preußische Monarch gilt als Wegbereiter des deutschen Pfandbriefs. 1769 erließ der König eine "Cabinets-Ordre" zur Einführung des Pfandbriefs, um die Kreditnot des Adels in den vom Siebenjährigen Krieg (1756-1763) verwüsteten Gebieten zu lindern. 239 Jahre später hat nun Paulson einen Leitfaden erlassen, um die Hypothekenkrise in den Griff zu bekommen: Der Finanzminister veröffentlichte am Montag Best Practices für seine Version eines Pfandbriefs.

Paulson missfällt die starke Abhängigkeit des US-Hypothekenmarktes von den beiden Baugiganten Fannie Mae und Freddie Mac, die zusammen 75 Prozent aller Darlehen auf Einfamilienhäuser in den Vereinigten Staaten halten. Die beiden Institute sind selbst angeschlagen und mussten zuletzt mit einem milliardenschweren Rettungsplan gestützt werden. "Covered Bonds" – die deutsche Spielart sind Pfandpriefe – stellen aus Sicht des Finanzministeriums eine Alternative zu Fannie und Freddie dar.

Der Grund: Covered Bonds sind mit Hypotheken und Staatskrediten gedeckte Wertpapiere. Wegen der Deckung mit hochwerten Vermögenswerten gelten sie als sicher und erhalten gute Ratings. Sie erlauben es Finanzinstituten, die Vergabe von Hausdarlehen zu refinanzieren. "Covered Bonds haben das Potenzial, die Hypothekenfinanzierung anzukurbeln, Risikostandards zu erhöhen und die US-Finanzinstitutionen zu stärken", sagte Paulson.

Während es in Europa bereits einen 3300 Mrd. $ schweren Markt gibt, werden die Papiere in den USA bisher lediglich von Bank of America und Washington Mutual angeboten. Das soll sich ändern: In einer gemeinsamen Erklärung teilten die vier größten US-Banken Citigroup, Bank of America, JP Morgan Chase und Wells Fargo mit, in dem Markt eine führende Rolle spielen zu wollen. Über Details machten sie allerdings keine Angaben.

Die vorgestellten Best-Practice-Regeln lehnen sich in vielen Punkten an europäische Vorbilder an: So dürfen Banken nur erstrangige Hypotheken für private Wohnungsimmobilien verwenden. Außerdem sind Immobiliendarlehen, bei denen die Kreditnehmer ihre Angaben nicht voll belegen können, nicht zugelassen. Paulson führt eine Verschuldungsobergrenze ein: Ein Darlehen darf höchstens 80 Prozent des Marktwerts des Hauses betragen. Eine derartige Beleihungsgrenze ist auch in vielen europäischen Ländern üblich.

Auch eine Mindeststreuung wird verlangt. Zum Schutz der Anleger wird zudem eine Mindestübersicherung eingeführt: Der Wert der Covered-Bond-Sicherheiten muss immer mindestens fünf Prozent über dem Volumen der existierenden Covered Bonds liegen. Hypotheken, die seit mehr als 60 Tagen nicht bedient worden sind, müssen ersetzt werden.

Skepsis: Marktentwicklung kann lange dauern

Paulsons Vorbild: Der alte Fritz

Marktbeobachter teilen den Optimismus des Finanzministers nicht. "Covered Bonds werden in der Bekämpfung der jetzigen Krise keine größere Rolle spielen", sagt der unabhängige Bankenexperte Bert Ely. Es werde einige Zeit dauern, bis in den USA ein entsprechender Markt entstanden sei, möglicherweise sogar mehrere Jahre.

Zum Vorgehen des Finanzministers sagt Ely: "In Krisenzeiten werden immer Maßnahmen in die Wege geleitet, die dann vielleicht in der nächsten Krise hilfreich sein können." Das spreche allerdings nicht gegen Covered Bonds: "Es wäre gut, wenn wie schon vor Jahrzehnten einen Markt für die Papiere geschaffen hätten." Fraglich ist nun laut Ely vor allem, ob und wie schnell sich Investoren für die Pfandbriefe begeistern, damit ein Zweitmarkt entstehen kann. Im Juni 2007 hatte der Verband Deutscher Pfandbriefbanken in New York bereits mit mäßigem Erfolg für sein Produkt geworben.

Source

Paulson macht Anleihe beim alten Fritz, Financial Times Deutschland, 29 Jul 2008